En el año 2021 todos los bloques de viviendas de Galicia, excepto aquellos edificios que hayan sido declarados oficialmente en ruina, construidos antes de 1970 tendrán que acreditar que cuentan con la inspección técnica obligatoria. Eso implica que el número de ITE de edificios en A Coruña superará los 100.000. Para superar esta inspección, se pueden realizar reparaciones a una propiedad para corregir deficiencias o daños, mejorar el rendimiento y reducir el desgaste. Dependiendo del tipo de obra de construcción planificada, la rehabilitación de edificios en A Coruña puede ser importante o una simple puesta a punto. La decisión de realizar reparaciones puede ser tomada por el propietario o la comunidad de propietarios. Lo más habitual es verse en la necesidad de rehabilitar la fachada, por lo que contactar con una empresa que realice todo tipo de trabajos verticales en A Coruña es la mejor opción para conseguir que su edificio pase la ITE sin problemas.
A menudo pueden surgir controversias a la hora de realizar pequeñas obras o reparaciones en los edificios, sobre todo cuando existen parte o totalidad de estos edificios arrendados. Para ello es importante tener en cuenta que no todas las obras o cambios en el edificio son lo mismo y por tanto, hay que plantearlos de forma diferente.
En cuanto al interior, renovación de habitaciones y renovación de pisos: ¿cuál es la diferencia?
El piso incluye varios locales residenciales y auxiliares. El propietario o inquilino tiene derecho a realizar reparaciones en la vivienda en las siguientes áreas:
- para realizar reparaciones actuales o cosméticas de todo el apartamento, o habitaciones individuales, que no se asociarán con un cambio en la configuración del objeto, la disposición del equipo de ingeniería (por ejemplo, colocar un nuevo revestimiento de piso o cambiar el tono de color se lleva a cabo como parte de la reparación actual);
- si se va a realizar un cambio de configuración en el apartamento (transferencia de particiones, trabajos en aberturas de puertas y ventanas, etc.), debe solicitar y acordar un proyecto de remodelación ;
- al desmantelar, organizar o transferir equipos de ingeniería, debe solicitar y acordar un proyecto de reorganización.
- Las instalaciones del apartamento pueden incluirse en la lista de trabajos de revisión del edificio de apartamentos. La decisión de llevar a cabo la revisión no puede ser tomada por el propietario de un apartamento. Las remodelaciones que afectan a la estética de todo el edificio deben considerarse en acuerdo con la junta de propietarios.
Para locales no residenciales, el procedimiento de reparación es diferente. Dependiendo de la necesidad, las reparaciones se pueden realizar en las siguientes áreas:
- mantenimiento o redecoración, incluyendo empapelado, cambio de color de paredes interiores, reemplazo de pisos, etc .;
- revisión de todo el edificio o sus partes individuales (por ejemplo, para alquilar para oficinas, puede mejorar las características de calidad del objeto);
- reparación, reemplazo o restauración de sistemas de ingeniería (calefacción, ventilación , electricidad, suministro de agua, etc.);
- remodelación o reconstrucción en toda la instalación o en habitaciones separadas;
Trabajar en cambiar el color de la fachada, arreglar o reparar sus elementos.
La diferencia entre la reparación de un edificio, un apartamento o un local residencial y no residencial individual consistirá en una composición diferente del trabajo de construcción, el procedimiento de registro y aprobación del proyecto. Como ya se ha comentado, cualquier elemento que cambie la estética original del edificio, deberá acordarse previamente por la junta de propietarios. Eso incluye el color del edificio en caso de que quiera cambiarse al pintarlo de nuevo, a un color que no sea el habitual, o la instalación de aparatos de aire acondicionado que puedan verse desde el exterior.
Revisión de locales y edificios: características
La revisión consiste en la sustitución o restauración de estructuras de edificios o de sus elementos individuales. Al mismo tiempo, los trabajos de construcción no pueden afectar el reemplazo o la restauración de las estructuras portantes, ya que deberá solicitar un proyecto de reconstrucción y obtener un permiso de construcción. Sin embargo, durante la revisión, el reemplazo o la restauración de elementos individuales de las estructuras portantes se pueden incluir en la composición del trabajo de construcción.
Para hacer una reforma importante de un edificio o local, el propietario debe seguir estos pasos:
- ordenar el diseño del proyecto, que indicará el procedimiento para organizar el trabajo, los requisitos de seguridad, las soluciones arquitectónicas y de ingeniería, y otras condiciones;
- elegir un contratista y celebrar un contrato, elaborar un encargo técnico y un presupuesto;
- proporcionar al contratista acceso a todas las instalaciones del edificio, documentación técnica y de diseño;
- aceptar el trabajo realizado después de la finalización de la revisión, pagar el costo según el contrato.
Como parte de una reforma importante, puede remodelar o reorganizar locales no residenciales. Por ejemplo, puede redistribuir el espacio entre dos habitaciones, cambiar la ubicación de los equipos de ingeniería o plomería. En este caso, se debe observar la regla sobre la coordinación de este tipo de trabajos, ya que se relacionan con la remodelación o reorganización. Además deberá informarse de la legislación vigente, aunque cualquier empresa de construcción mínimamente seria debería prestarse a, como mínimo, asesorarle en los trámites, sino ya realizarlos por usted.
Diseño de renovación
Incluso con las reformas actuales, es aconsejable ordenar un diseño del proyecto, especialmente si la obra de construcción implica inversiones importantes. Si hay un proyecto, es mucho más fácil acordar un presupuesto para la compra de materiales y, para pagar el trabajo del equipo. El proyecto también tendrá en cuenta los requisitos de calidad del trabajo y medidas de seguridad.
- el proyecto de reforma no necesita ser firmado por un arquitecto si no prevé un cambio en las características catastrales;
- una organización experta, puede redactar un proyecto;
- el contenido de la documentación del diseño dependerá del alcance del trabajo, el tipo de objeto, el estado de las estructuras y otros factores.
El contratista debe tener en cuenta los requisitos establecidos en el proyecto al realizar los trabajos de construcción. Con cualquier cambio en el alcance del trabajo, las características de los materiales de construcción y otros indicadores, es necesario realizar las modificaciones apropiadas al proyecto.
Contenido del proyecto de renovación
La documentación de diseño para la reparación de edificios y locales no residenciales debería contener idealmente:
- nota explicativa, que indica información sobre el objeto, cliente y diseñador, términos de referencia, otros datos de entrada;
- esquema del terreno en el que se ubica el edificio, con el reflejo de los servicios públicos;
- soluciones arquitectónicas, constructivas y de otro tipo que se implementarán durante la reforma;
- una lista de trabajos generales de construcción en estructuras y elementos de edificios, locales, sistemas de ingeniería (calefacción, ventilación , etc.);
- trabajos en reparaciones actuales y cosméticas, decoración interior de locales, piso, techo y paredes ;
- una lista de información sobre sistemas de ingeniería y comunicaciones (por separado para cada tipo de comunicaciones: electricidad, ventilación , calefacción, suministro de agua, etc.);
- proyecto de organización de trabajos de construcción;
- medidas de seguridad;
- estimar, indicando los precios de los materiales de construcción, el número de m2 para cada tipo de materiales, el costo de trabajo y otros parámetros (al preparar el presupuesto, se utilizarán los precios para las categorías de materiales de construcción seleccionados por el cliente);
- otras secciones, según los términos de referencia.
Las soluciones arquitectónicas del proyecto pueden estar relacionadas con la redistribución del espacio interno, la sustitución de estructuras existentes por otras más duraderas, la optimización de la ubicación de los sistemas de ingeniería y el tendido de cables, etc. Al diseñar, debe monitorear cuidadosamente el contenido del trabajo planificado; si prevén el impacto en las estructuras de soporte, su reemplazo completo o restauración, deberá acordar la reconstrucción.
En el proyecto, puede especificar los requisitos para las reparaciones cosméticas que se realizarán después del reemplazo o reforma de edificios no residenciales. A pedido del cliente, se puede planificar cambiar el color del interior, las características de la instalación de muebles y cableado, los requisitos de calidad de los materiales para el acabado del techo, las paredes y el piso, y otras condiciones.
Es importante trabajar siempre con presupuesto y contrato y hacer las revisiones necesarias en caso de imprevistos o cambios en materiales o tiempos de trabajo. No hay que olvidar que a menudo los edificios viejos pueden esconder defectos que no se aprecian a simple vista y que pueden aparecer durante la ejecución de la reforma. En ese sentido debemos pedir siempre una revisión del presupuesto y saber en todo momento a cuanto va ascender la factura final de la rehabilitación.